Kündigungsfrist Wohnung: 3 Monate, 3. Werktag und was Mieter beachten müssen

Mieter können eine Wohnung laut § 573c Abs. 1 BGB mit einer Frist von drei Monaten ordentlich kündigen. Genauer: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Geht die Kündigung also bis zum dritten Werktag im September zu, endet das Mietverhältnis am 30. November.

Für Mieter bleibt diese Frist immer gleich – egal, ob du seit drei Monaten oder seit zwanzig Jahren in der Wohnung wohnst. Die längeren Fristen von sechs und neun Monaten gelten nur für die Kündigung durch den Vermieter. Eine Vertragsklausel, die dir als Mieter eine längere Frist auferlegt, ist laut § 573c Abs. 4 BGB in der Regel unwirksam; kürzere Fristen zu deinen Gunsten sind erlaubt.

Zwei Sonderfälle: Bei einem befristeten Mietvertrag (§ 575 BGB) ist die ordentliche Kündigung während der Laufzeit in der Regel ausgeschlossen. Und ein vertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht kann nach der Rechtsprechung für einen begrenzten Zeitraum wirksam sein – wer eine solche Klausel hat, sollte sie vor der Kündigung prüfen lassen.

Der dritte Werktag ist eine Zugangsfrist: Die Kündigung muss dem Vermieter bis dahin vorliegen – im Briefkasten, bei der Hausverwaltung, in seinen Händen; das Absendedatum spielt keine Rolle. Werktage sind Montag bis Samstag, Sonn- und gesetzliche Feiertage zählen nicht. Dass der Samstag mitzählt, hat der Bundesgerichtshof für diese Frist entschieden – wer sicher gehen will, lässt die Kündigung trotzdem schon am letzten Werktag des Vormonats ankommen.

Wie sich das im Kalender auswirkt, zeigen drei Monate aus dem Jahr 2026. Im September fällt der 1. auf einen Dienstag: Der dritte Werktag ist Donnerstag, der 3. September. Im November beginnt der Monat an einem Sonntag: Erster Werktag ist Montag, der 2., dritter Werktag Mittwoch, der 4. November. Im Oktober fällt der 3. auf einen Samstag – den Tag der Deutschen Einheit, also einen Feiertag: Der dritte Werktag ist erst Montag, der 5. Oktober.

Anders als bei Handy- oder Streamingverträgen reicht bei der Wohnung keine E-Mail. § 568 BGB verlangt für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum die Schriftform – also ein Schreiben auf Papier mit deiner eigenhändigen Unterschrift. E-Mail, Messenger, Fax oder ein Scan der unterschriebenen Kündigung sind formunwirksam – das Mietverhältnis läuft dann weiter, als hättest du nie gekündigt.

Stehen mehrere Personen als Mieter im Vertrag, müssen in der Regel alle unterschreiben; ebenso muss die Kündigung an alle Vermieter gerichtet sein, wenn es mehrere gibt. Eine Begründung ist nicht nötig – als Mieter kündigst du ohne Angabe von Gründen.

Für den Zugang eignen sich ein Einwurf-Einschreiben mit Sendungsverfolgung, die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung auf einer Kopie oder ein Bote, der den Einwurf bezeugen kann. Ein einfacher Brief ohne Nachweis ist die schlechteste Wahl, weil du den Zugang im Streit nicht belegen kannst.

Hartnäckig hält sich die Vorstellung, man komme mit drei vorgeschlagenen Nachmietern vorzeitig aus dem Vertrag. Einen solchen Anspruch gibt es im Gesetz nicht. Ohne eine ausdrückliche Nachmieterklausel im Mietvertrag ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren, und du zahlst bis zum regulären Vertragsende weiter.

Was hilft: das Gespräch. Viele Vermieter stimmen einem Mietaufhebungsvertrag zu, wenn ein solventer Nachmieter nahtlos einzieht – das erspart ihnen Leerstand. Halte die Vereinbarung schriftlich fest, mit genauem Enddatum. Nur in engen Härtefällen hat die Rechtsprechung Mietern eine vorzeitige Entlassung gegen Nachmieter zugesprochen; darauf verlassen solltest du dich nicht.

Für Vermieter gilt eine gestaffelte Frist: drei Monate bis zu einer Wohndauer von fünf Jahren, sechs Monate nach fünf Jahren und neun Monate nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung (§ 573c Abs. 1 BGB). Auch hier zählt der Zugang bis zum dritten Werktag des Monats.

Vor allem aber braucht der Vermieter laut § 573 BGB ein berechtigtes Interesse. Die wichtigsten Gründe sind Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige, erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters und die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Die Kündigung muss den Grund nennen, sonst ist sie unwirksam; eine Kündigung nur, um eine höhere Miete zu erzielen, ist ausgeschlossen.

Gegen eine ordentliche Kündigung kannst du Widerspruch einlegen, wenn der Auszug für dich eine unzumutbare Härte wäre (§ 574 BGB). Davon zu unterscheiden ist die fristlose Kündigung, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug – dort gelten die Fristen des § 573c nicht. In beiden Fällen lohnt sich früh der Weg zum Mieterverein.

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung, hast du laut § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht: Du kannst bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigst du, tritt die Mieterhöhung nicht mehr ein.

Ähnlich bei der Modernisierungsankündigung: Nach § 555e BGB kannst du bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Geht die Ankündigung im September zu, kannst du also bis Ende Oktober zum 31. Dezember kündigen. Nenne den Grund im Schreiben und prüfe die Frist genau – sie ist kürzer, als viele denken.

Mit dem Ende des Mietverhältnisses gibst du die Wohnung zurück – in dem Zustand, den der Mietvertrag wirksam vorsieht, in der Regel besenrein und ohne eigene Einbauten. Vereinbare einen Übergabetermin und halte Zählerstände, Schlüssel und Mängel in einem Übergabeprotokoll fest, das beide Seiten unterschreiben. Die Kaution bekommst du nicht am Tag der Übergabe zurück: Der Vermieter darf nach der Rechtsprechung eine angemessene Prüffrist abwarten, um Nachforderungen etwa aus der Betriebskostenabrechnung zu klären – in der Praxis oft einige Monate. Fordere sie danach schriftlich mit Fristsetzung ein.